大温楼市情报

【真相】15%外国买家税一周年，温哥华楼市发生了什么变化？未来一年房价怎么走？

2016年7月25日加拿大BC省自由党政府宣布对购买大温地区房地产的外国买家额外征收15%的物业转让税（PTT），并于2016年8月2日正式生效，时任BC省长简蕙芝说：政府希望这项新税收可以减少大温地区的外国买家；如果不能，政府也有了新的税收来源。省府将所得的税款成立一个基金，作以增加可负担房屋及租赁房屋，省府并率先向基金注资7500万。

生活在好山好水、四季如春的温哥华日子过得飞快，一年不知不觉就过去了。我们不妨用现在的市场行情来验证一下这个政策的效应，也顺便预测一下大温房地产价格未来的趋势和走向

从2016年8月到2017年7月大温整体房价还是在上升通道中，除了Delta的两个地区小幅下跌外，其余基本都维持在20%左右的涨幅，外围的Whister、Squamish等地涨幅甚至超过30%；中心城区的列治文Richmond涨幅26.5%，高贵林Coquitlam涨幅26.7%,表现也都非常抢眼。温西是中心城区表现最弱版块，涨幅仅11.7%，其次是西温涨幅为14.7%，都低于大盘平均表现，不过并不代表这些版块没有价值，这和大资金的流通速度以及市场的节奏有关，本期不展开叙述，请继续关注我们，后续文章会详细分析和揭秘。2016年8月实施15%外国买家税后，大温别墅的价格出现了回落，整体跌幅在6%左右，最低点应该出现在2016年12月左右；但2017年6月的平均价还是超越了去年最高水平，市场出现一个U型走势。公寓市场在2016年8月实施15%外国买家税后，经过大约3个月左右的横盘，接下来基本是以45度角拉升，半年的平均涨幅超过30%，成交量创历史新高，并且还有大量的预售屋（楼花）因为没有交房原因，并未统计在线，二手公寓的挂牌成交比例也高达65%以上。

接下来市场怎么走呢？

理清楚加拿大房价走势，首先要明白加币的汇率和利率；众所周知加拿大石油储备丰富，加币一直作为商品货币在市场上流通，汇率主要挂钩国际原油期货价格。至2014年开始美国出于全球战略考量，华尔街大势做空原油期货，NYMEX原油一度低至26美元每桶，加币兑美元也出现1.46的汇率，国内来的同胞肯定也还记得人民币换加币4.5的好日子，感觉特爽是不是！不过美国做空原油主要是针对制裁俄罗斯，不是为了拉升加拿大房价。不管怎样，在4.5人民币换加币并且在温哥华买房子的朋友，恭喜!您一年的收益至少不会低于60%吧？再加上汇率升值，银行的贷款杠杆等等，算是赚得盆满钵满了。

来谈谈近期：美国做空原油，制裁俄罗斯起到了效果，但同时也发现低油价使中国乘机做大，威胁了美国在亚太，甚至欧洲的利益。为了做到新的战略平衡，这次不再一味做空油价；于是就出现了英国脱欧、中印争端、北韩核试和中国国内的一些新故事，不过本公众号只分析房地产和经济走向，不谈论政治，所以就不一一展开了，只是有时候会不得不带出一点标题。

焦点还是回到加拿大，来瞧瞧温哥华的楼市，价格走势上文已经讲得比较详细了，这里不再赘述。我们主要谈谈未来的去向：笔者觉得国际油价会相对稳定在一个区间，加币兑美元还会小幅上升(具体幅度取决于加央行加息的频率）；由于中国外汇管理趋严，所以加币兑人民币的汇率短期不再作为温哥华楼市的主要指标考量。纵观世界，分裂的欧洲、一团乱麻的中东和剑拔弩张的东北亚，相对全球动荡的局势加拿大显得无比宁静，山美水美四季如春的温哥华简直就像天堂。据加拿大官方数据2016年外国资金在加国的投资来源国中，排名第一的居然是土耳其，还有欧洲的资金也在大举进军加拿大。所以也就不难解释为什么北温有那么多的伊朗人，素里不知不觉来了一些东欧居民？另外还有一点，就是联邦自由党执政后，加拿大的移民政策（包括难民政策）是近20年最宽松的时期，中国留学生每年3倍以上的增长等等；人口大量的涌入也形成了一个新的巨大的刚需市场，而且公寓的租金也逐年大幅上涨，这些问题靠15%的外国买家税可能是无法平衡的。

最后，再来讲讲美国的股市和中国的楼市，这都是人类史上最大的两个泡沫，谁先破就会被后者通吃，一定会有一个泡沫破灭，时间点是一个可以探讨的话题，限于篇幅后续会和各位网友交流。总之，市场与投资是一门学问也是一门艺术，不管是全球化还是工业4.0，技术都在日新月异，写在教科书上的东西大多已经过时，我们只靠能判断宏观来适应微观；看楼市的评论永远比听股市的黑嘴有收获，希望各位智慧的网友把握大趋势，最终赢得美好的未来！

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