大温楼市情报

【温哥华】公寓为什么疯涨，House却不涨？现在投资买房该选House还是公寓？大温未来的楼市将怎样变化？

我们今天的话题是：充满争议的2017年加拿大楼市--温哥华公寓为什么疯涨，House却没涨？现在投资买房该选House还是公寓？大温未来的楼市将怎样变化？

众所周知自从2016年8月加拿大BC省政府宣布大温地区加征15%外国买家税后，火爆的楼市瞬间被冰冻，成交价格虽然没有大跌，但成交量一度萎缩到只有同期的45%左右，这样的市场持续了将近半年。

但2017年2-3月（大约中国春节前后），房地产市场逐渐开始解冻，至2017年9月大温楼市的成交量已经超越2016年同期。据大温哥华房地产局官网数据：2017年9月份二手房共成交2821宗，比2016年9月份的2253成交量同比上涨了25.2%，其中独立屋的成交仅占总量的14.6%，联排为25％，公寓则占到了60.4％，可谓一枝独秀。

上图为2017年大温House的价格走势，下图为公寓价格走势，数据来源大温地产局官网

而成交价格方面：独立屋比2016年9月同期下跌了1.22%，但公寓物业比2016年9月份大涨了22.5％，目前大温公寓的均价达到了$635,800每套，创历史新高，其实这些主要是二手房的数据，如果加上新房和楼花应该还要高于这个价格。

纵观一年来，加国楼市的大背景其实并不乐观：首先是多伦多继温哥华之后也推出15%的外国买家税；然后再是加拿大央行两度加息，并放风后续还会通过加息手段来调节经济；再然后就是美国川普政府要和加拿大重谈北美自由贸易协定（NAFTA），没有一条消息是支持温哥华楼市上涨的；但为什么重压之下，温哥华公寓价格一年上涨22.5%,独立屋也基本持平不跌？究竟市场真相是什么？温哥华楼价的支撑靠什么？未来温哥华的房价将会怎么走？

上方图表显示的是大温房地产库存量，左边绿色是独立屋，中间是公寓，右边是联排，数据来源大温地产局官网

2017年为什么温哥华公寓大涨而House没涨？要搞清楚这个问题先要来看看这两者的关联：首先是土地的资源，大家都知道房地产开发的核心是土地储备，在国内土地资源都在政府手里，从拍地、规划到建设、销售其实都在政府的掌控中，同时政府也是地产开发的最大收益者，相信大家也都明白，此处不再多表；但加拿大的土地大多数并不属于政府，而是在私人业主手里，而开发商想要拿地必须向私人业主买，价格一般需要按市场行情议价。形象一点说：在加拿大House的拥有者就像股市中的散户，而大量囤地的开发商当然就是机构咯！机构手上的筹码是公寓和联排，散户手上的筹码是House。

目前在宽松的移民政策和留学生不断涌入的市场氛围下，谁能主导市场呢？当然是强势的机构啦。再者加拿大的房地产企业和国内不同，不以高负债为融资和经营模式，一般大开发商以自有资产（也包括信托和基金）作为开发启动资金，在规划前经过大量的数据精算以及对市场的评估，成本和利润都已经很明确了才拿地，也就是说只要开发商继续拿地，说明公寓和联排后市还继续看好。同时开发的过程一般也不会受到资金链和政策变化的波动和影响，一切按部就班进行就好；2016年温哥华15%外国买家税出台后，开发商反而大量拿地，而这些项目要在2018到2020年才能交房，开发商的预期其实已经很明确了。

再来聊聊温哥华未来楼市会有什么变化？有很多朋友甚至包括业界人士，经常说公寓市场很快会降温，House由于开发商拿地抬高地价，将会成为市场新宠，后市将大涨。笔者认为这种预测不全对，水涨船高，长期来看House地价看涨是肯定的，但会不会大涨这很难说。毕竟从总价来看House还是比公寓要高不少，投资门槛摆在那里；如果长期持有，还要支付高额的按揭、地税、保险和维护费用等等，即使自住压力也会比较大，如果整体出租其实也不太能租到理想的价格。讲到出租回报方面公寓更是比House高出不少，以温哥华UBC区域为例$100万的公寓月租金一般$3000左右，而市值$300万的House租金也最多$3000，能否租出还要看房屋的装修状况。再从居住的舒适程度来看，公寓配套设施全，且更易于打理，还有就是公寓的环境卫生和安全性比独立屋社区更好。目前数据显示：温哥华公寓的空置率不到4%，而且租金还在逐年攀升。虽然，一年来温哥华的公寓已经涨了不少，但笔者认为下半场还没有开始。

上图为大温独立屋5年价格走势，下图为公寓走势

那么在温哥华怎样选公寓呢？篇幅所限，简单的谈几点个人心得与大家分享：首要的还是地段，但决定地段的因素很多，对温哥华公寓而言，学区应该是最重要的地段指标，再细一点说，中学又是学区中的重要指标，其次再是小学，至于私校和大学又是另一种概念，我们后续会展开细聊；市中心如果没有学区的房子，也是体现不出资产的城市福利的。再者是交通和环境，以及未来的大型市政规划等等；在商业和产业密集区的公寓，应首选中高楼层有景的房型为主。如果是传统豪宅区的新开发项目，则选择中小户型为上。好的，本次就简单聊这些，本公众号后续还将推出更详细的投资选房要素，如果您有兴趣和我互动和探讨，也欢迎在下方留言，感谢大家的关注和鼓励！

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